日本でも様々な住宅ローンがありますが、以前は日本の住宅ローンといえば公的な住宅ローン「住宅金融公庫」が主流でした。現在では民間の住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る形をとっています。

アメリカの住宅ローン事情をみてみると、日本と同じように、公的な機関が民間の住宅ローンを買い取って運営しているものもあります。

公的機関は、どんな住宅ローンでも購入するわけではありません。購入されるにはやはり一定の基準が必要で、この基準が満たされた融資は「コンフォーミング」と呼ばれています。コンフォーミングは「規格内」という意味があり、サブプライムローンはコンフォーミングではない、ということになります。

ただし、大金持ちに融資する住宅ローンは、コンフォーミングには含まれません。
公的援助は、たくさんの人が住宅を持てるための援助であり、容易に家を持つことができる人は対象ではないのです。数億円、数十億円などの高価な家を購入する人のためのローンは、「ジャンボ」と呼ばれています。

クレジットスコアとは、アメリカの消費者の借り入れや返済の状況を点数化したものです。日本では一般の銀行、信販、またサラ金など、各業界で消費者のデータを分けて管理されており、悪い情報だけを交換し合う形となっています。

アメリカでは日本よりも個人の信用度の情報が充実していて、すべての債務の状況を点数化して記録されています。アメリカではこれがないと何かにつけて安心した取引が成立しないほどです。

一度クレジットスコアが低くなってしまうと、取り戻すために何年もの期間が必要になります。スコアを低下させないように気をつけなくてはいけませんが、低下させないためにはローンやクレジットカードの支払いを期限までに済ませておくことが何よりも重要です。

アメリカで問題になっているのはサブプライムを対象とした住宅ローンです。やはり借入額が多くなる住宅ローンが様々な問題を引き起こしているのですが、サブプライムを対象にしたローンは住宅だけではありません。サブプライムの自動車ローン、クレジットカードローンも存在します。住宅ローンが問題化されたことで、これらのローンについても少なからず影響があることが予想されています。

サブプライムローンは、経済的に余裕のない人でも利用することができる住宅ローンとして、2004年頃から広く普及されていきました。ローン会社からすると、返済できなくなるかもしれない人々に多額のお金を貸すことは、危険なことだといえるのですが、何故そのようなローンが広められたのでしょうか。

サブプライムローンは、ローン開始から数年たつと高金利になるという特徴がありますが、金利が上がってローンの返済が難しくなってしまった場合でも、不動産の上昇した分を担保にして通常の金利の低いローンへの借り換えをすることが可能だったのです。

また、借り換えをしても返済が難しくなってしまった場合でも、担保にしていた土地や家を処分してしまえば、ローン会社は十分に債権を回収することができたのです。

ところが不動産価格の上昇はやがてピークを向かえることになります。不動産の価格が上がりすぎて、購入する人の数が減っていき、その結果、不動産の価格が低下しました。ローンを返済することができなくなる人が増え、ローン会社は不動産を売却しても債権回収には至らず、不良債権が増えていくことになってしまいました。

「債権」とは、貸したお金を返済してもらう権利のことです。不良債権とは、この権利がなくなってしまった状態のことを意味していて、貸したお金が返済されずに、この場合は土地や建物を売っても回収することができなくなってしまったことをいいます。

このローンが広められた頃は、不動産の価格が上昇していて、経済的な理由で返済することができなくなった場合でも、不動産を売却することで不良債権にはならないはずでした。しかし、不動産の価格が低下し、金利も低くなったことで、一気に不良債権化が進んでしまったのです。

不良債権が多くなると、どのような影響が出るのでしょうか。住宅ローンであるサブプライムローンによる不良債権は、直接住宅業界の不振にもつながりました。また、不良債権がどんどん増え続けると、金融機関は、企業への貸付までも躊躇することになります。いわゆる「貸し渋り」といわれる状態です。貸し渋りが増えることで、お金の流れが止まり、結果、景気が低迷することとなっていったのです。

日本でも同じように不良債権が大きな問題となっていた時期があります。当時の不良債権が増えた大きな原因は、バブル経済の崩壊です。

1980年後半になり、日本は円高によって景気がぐんぐん良くなります。そして土地やマンションなどの不動産や株、絵画などの美術品までも、どんどん値上がりしていきました。

お金をたくさん持っている人が増え、新しく企業を立ち上げる人も増えます。銀行などの金融機関は、そうした新しい企業の審査をきちんとせずに、どんどんお金を貸し付けていました。価格が上昇していく不動産を担保に、安心して貸し付けていたのです。

アメリカのサブプライムローンは日本のバブル期と同様に、住宅価格が上昇してマイホームを持つ人が増えたことが背景となっています。住宅価格が低下していったことによって起こったサブプライムローン問題と、日本のバブル期が引き起こした問題、とてもよく似ています。両者とも、金融機関の安易な貸付が引き起こした問題といえなくもありません。

日本でも、サブプライムローンに似たローンがたくさんあります。高金利ですが厳しい審査を受ける必要がなく、手軽に利用できる点は、日本のサラ金に似ています。サラ金はサラリーマンを対象としたローンであったことから、そのような呼び名が付いたようですが、現在ではサラリーマンだけでなく、主婦や学生まで、幅広い人が利用するようになっています。消費者金融やキャッシングとも呼ばれていますね。

サブプライムローンは簡単な審査で利用することができますが、日本の消費者金融も同じです。必要な書類はほとんどなく、運転免許証などだけで可能なところも多く、申請は、契約機を使ったり、インターネットや電話で可能な会社も多かったりと、直接人と顔を合わす必要がないので気軽に利用することができます。

ただ、無理な借り入れが原因で破産してしまう人も多く、社会問題となっている点もサブプライムローンと同じです。大きく異なる点といえば、サブプライムローンは、不動産を得るための借り入れなので、金額が大きいという点です。消費者金融では、１つの会社で限度額が決まっており、300万円程度となっています。

しかし、いくつもの消費者金融の会社から借り入れしていては同じような問題が起きてきます。将来設計をしっかりと見据えて、無理な借り入れはやはり禁物だということです。

金融会社にとっては、大きなリスクを持っているローンですが、日本にもこのようなサブプライムローンに似たローンがいくつか存在します。

誰でも手軽に利用することができて高金利、という点ではテレビＣＭでも話題にあがっている消費者金融と似ています。一般的に、消費者金融を住宅ローンとして利用する人はほとんどいないと思われます。

これらのローンはアメリカのサブプライムローンと同様、相当なリスクが心配されますが、ただリスクが高いだけのローンだとは言えない部分もあるのです。

自営業者の人や、新しく起業した人、転職したばかりの人など、返済能力は十分にあるのですが通常のローンでは審査基準に合わず、ローンを利用することができなくて困っている人がいるのも実情です。

そのような人達にとっては、このようなローンは大きな役割をもつローンであると言えるかもしれません。社会にとって、ある程度の必要性のあるローンといえるかもしれません。

例えばサラリーマンで一定収入があり、過去にクレジットカードの支払いなどで延滞がない人は、「プライム」ということになります。ほとんどの人が、プライムに属していると言えるでしょう。プライムの住宅ローンは「Ａ型」とも呼ばれています。

Ａ型に近いけれどＡ型ではない、とはどのようなものでしょう。一般的に考えるとプライムに入るのですが、所得を公的に証明するものがないという場合や、住宅価格を的確に示すものがない場合は代替Ａ型になります。またセカンドホームを持つ場合もこれに含まれます。

このような利用者は、社会的な信用度が低ければサブプライムに属することになりますが、実際には十分な返済能力を持っている場合がほとんどです。しかし、信用度としてはサブプライムの次に位置づけられているため、Ａ型のローンよりも高金利での貸し付けになります。貸し手側としては、オルタナティブＡ型は優良な借り手、ということも言えるのです。

サブプライムローンは、高金利ローンとして知られていますが、最初の数年間は低金利で利用しやすいという点が大きな特徴です。低所得者でも気軽に借り入れしやすく、また金利が上がった時には不動産を担保に別のローンに借り換えることが容易だったために、たくさんの人に利用されてきました。

しかし、こうしたローンは、最初の３年や５年間は固定金利で安心ですが、それ以降は金利の優遇幅がかなり小さくなり、金利が上がって返済に苦労してしまう場合があります。

現在の日本では、住宅の価格は上向きなので、借りかえることも可能ですが、サブプライムローン問題のように、いつ状況が変わるか分かりません。

ローンの金利上昇による不安をなくすためには、目先の金利の低さにまどわされることなく、初めの金利は多少高めでも、10年以上の長期固定型のローンを選んだ方が安全かもしれません。

サブプライムローンは、低所得の人や、過去に借金を返済することができなくなった人など、通常のローンを組むことが難しい人でも手軽に利用することができるローンです。その結果、返済できなくなる人が増え、多くの不良債権を出す結果となってしまいました。

現在の日本の住宅ローン事情をみてみると、100％ローンで借り入れしている人は、全体の27％程度になりますが、そのうち年収400万円以下の利用者の割合は21,3％にものぼります。

低所得の人や、収入が安定していない人でも利用しやすいローンはたくさんあるのですが、やはりサブプライムローン問題のように、「リスクを伴う」ということをよく考えておかなければなりません。特に変動金利型のローンは注意が必要です。

これから変動金利型のローンの利用を考えている人は、高金利になった場合のことをよく考え、自分の将来設計に合ったものであるのか、しっかり考えてから利用するようにしましょう。借入額は無理をせず、安心して返済できる額にとどめなければなりません。

大きなリスクが考えられるローンであったにもかかわらず、世界中の金融機関がサブプライムローンを買い取って、資産運用に利用していたのです。

この「権利」がローン会社から別の金融機関へ転売され、また別の金融機関へと転売されていきます。ローンを買い取った金融機関は一定の利息が入ることで収入を得ることができ、その収入で年金などを運用しています。

実際にローンを利用している消費者には何の影響もなく、ローン会社としてはローンを売ってしまうと、元本が返済されなくなる、というリスクから逃れることができ、さらにローンを売ることで利益も得ることができ、消費者に対してまた新たなローンを提供することができるようになります。

サブプライムローンの場合、転売はアメリカ国内だけでなく、世界の金融機関に対して行われました。欧州や日本の証券会社、大手銀行も多く利用していて、そのことが金融不安が世界中に飛び火した原因になっています。サブプライムローンに関する資金で運用していた商品は、どれも損害を受けることになってしまったのです。サブプライムローンが株価の下落を引き起こし、世界の金融機関に大きな不安を与えるまでになったのは、こうした「ローンの転売」が背景にありました。

最初の数年間は金利が低く、返済の負担も軽いのですが、数年後に急に金利が高くなることから返済できなくなる人が増え、経済事情に大きな影響を与えることとなったのですが、日本でもこのような危険性を含む住宅ローンがたくさんの人に利用されています。

金利が定期的に変化するローンは、「変動金利型」と呼ばれています。変動金利型のメリットは、金利が低下した場合に返済額が減少するという点です。特に金利が高い時期に借り入れした場合は、金利が低下することで返済額も下がります。

殆どの場合、最初の５年間は金利が変化しないように設定されています。しかし、急激に金利が上昇した場合は、増えた利息が元金にプラスされてしまう場合もあります。

変動金利型で長期的にローンを組む場合は、「上限金利特約」を付加する良いでしょう。上限金利特約とは、文字通り上限の金利が決まっているローンのことで、通常の変動金利型より初めのローンは高めに設定されていますが、金利が上昇した場合でも上限金利が決まっているので安心です。最初の金利の安さだけでローンを選ぶのは危険であり、将来を見据えたローンの設定が大切です。

しかし、サブプライムローンの融資残高は拡大の一途をたどり、それを元にした金融商品がどんどん出回るようになりました。そのような商品を利用している人々は皆、強い危機感は感じることなく、「自分は大丈夫」という疑わしい安心感を持っていました。なぜこのような事態を引き起こしたのでしょう。そこには、証券化という金融技術が大きく関わっているのです。

証券化とは、他に何もしていない名前だけの会社に資産を売却して、その会社が資産を購入するために証券を発行するという仕組みのことを言います。この時発行される債券（借金）は、「ＲＭＢＳ」と呼ばれています。ＲＭＢＳは、「レジデンシャル・モーゲージ・バックト・セキュリティーズ」という長い呼び名の略語です。ＲＭＢＳは、主に保険会社や銀行など、機関投資家が投資対象となっています。このＲＭＢＳが、サブプライムローン問題の大きな原因となったものだと言えるのです。

このようなアメリカの景気の悪化は、アメリカ国内だけではなく、欧米諸国や日本にまで大きな影響を与えています。

また、世界中の金融事情にも、大きな不安を与えています。お金の動きは常に世界中でつながっています。アメリカの金融が不安定になると、世界中の金融にも悪い影響が広がってしまいます。アメリカドルや株式を運用している人にとっても、高いリスクの下で運用することになるのです。

日本国内では超低金利の状態が長く続いていますが、金利がなかなか上がらない理由もアメリカのサブプライムローン問題が影響していると言えるでしょう。景気が低迷している時期の金利の引き上げは、経済にとって悪影響となる為です。サブプライムローンが落ち着いて株価が安定し、景気が上向きになるまでは、金利の上昇は期待できません。